界面新闻记者 |
7月的土拍，没有一块地是轻松拿下的。
7月底的北京，中海高溢价拿下酒仙桥地块，两天后，建发、绿城和一家来自沧州的民企，又在北京抢了一个下午。
地价越贵，抢得越激烈。2026年7月最后一周，北京、上海、广州、杭州等热点城市集中开闸，仅7月28日一天，北上广三城核心地块共揽金超300亿元。上海杨浦八埭头地块219轮竞价后以161.2亿元成交；北京朝阳酒仙桥地块248轮后竞价后以46.8亿元成交；广州荔湾地块成交溢价率高达41%。两天后，北京三块地再拍百轮，一日揽金72.78亿元。
一周之内，保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、建发房产、绿城集团、金茂集团、越秀地产等轮番出手，谁也不愿轻易退场。
同样的场景，今年上半年已在上海、杭州、深圳、北京等城市反复上演，核心地块逢拍必抢，百轮竞价已成常态，“地王”频现。
牌桌之上，几乎都是央国企。普睿数智统计，上半年新增土储货值TOP10企业中，绝大部分为央国企和地方国资。
“当前土拍呈现明显的集中度特征，”一名TOP5央企开发商相关负责人告诉界面新闻，各家房企对地块的研判越来越趋同，不看好的地块大家都不碰，一旦认定是优质核心地块，就扎堆进场，比拼拿地魄力。
越贵越抢，越抢越贵。每一轮举牌都在抬高成本，房企抢的究竟是什么？
扎堆抢“地王”
7月热点城市的土拍席上几乎没冷过场。
7月7日，杭州钱江世纪城地块率先登场，保利发展、滨江集团、绿城、建发、金帝等品牌房企展开一轮厮杀，98轮竞价后保利发展以46.05亿元拿下地块，溢价率26.68%。
钱江世纪城地块失利的滨江集团，半个月后再战，火力全开。7月21日，滨江集团在杭州连落两子：18.1亿元拿下拱墅康桥地块，溢价率达39.22%；5.66亿元摘得上城长睦地块，溢价率34.47%。
7月24日，土拍战火烧到大湾区。在深圳，光明区光明街道地块被摆上拍卖桌，光明投控、招商蛇口、中海地产、满京华四家房企鏖战50轮。最终招商蛇口以15.05亿元成功突围，溢价率18.88%。
同日，广州白鹅潭商务区一宗涉宅用地迎来出让。保利发展与珠江实业正面交锋，现场10轮竞价后，保利发展以6.09亿元将地块收入囊中，溢价率17.32%。
四天后的7月28日，北上广杭四座城市的土拍战火同时点燃。
上海是这一天的重头戏，杨浦八埭头地块起始总价118.68亿元，门槛足高到能坐上牌桌的只有四家房企。中海选择单独应战，金茂与建发组成联合体，保利发展与华润联手，招商蛇口则牵头越秀和瑞城一同参战。
现场历经219轮拉锯后，保利发展和华润联合体以161.2亿元笑到最后，溢价率35.83%，综合楼面价达10.2万元/平方米，一举成为2026年内“总价地王”和区域内新“单价地王”。
同日，保利发展还联手徐汇城投击败了招商蛇口、中海、象屿&建发联合体等实力房企，以70.6亿元摘下徐汇康健地块，溢价率24.51%，刷新板块新“地王”。加上杨浦八埭头地块，保利发展单日上海拿地金额高达231.8亿元。
北京场同样激烈。朝阳酒仙桥地块引来招商蛇口、越秀、建发、保利发展、中海、绿城6家房企围猎。现场竞价持续数小时，举牌248轮，中海地产才以46.814亿元拿下地块，溢价率25.84%，楼面价定格在8.1万元/平方米。
广州荔湾地块的战况也是火药味十足。保利发展、越秀、珠实、中海、绿城5家房企围猎一宗地，轮番举牌两小时、50轮竞价后，绿城最终以16.86亿元胜出，溢价率高达40.97%。
杭州虽为二线城市，核心地块同样抢手。当天余杭区未来科技城两宗宅地出让，伟星房产以总价28.75亿元包揽，溢价率分别为11.47%和15.79%。
两天后，北京趁热打铁再推三宗宅地。昌平东小口地块吸引越秀、保利、建发及北京城建+绿城联合体四家角逐，103轮后竞价后建发以49.77亿元摘下，溢价率10.6%。门头沟四道桥地块，中建智地、招商蛇口、绿城三方鏖战，线上加线下累计163轮竞价后，绿城以14.706亿元拿得地块，溢价率16.71%。
最让人意外的是顺义地块，住总集团、天津卓宸盛川、沧州玖熙三家同台竞技，来自河北的民企沧州玖熙以8.308亿元击败国企住总，溢价率12.57%，成为当天唯一的民企赢家。最终，三块地全部溢价出让，北京一日揽金72.78亿元。
整个7月，从杭州到北京、从深圳到上海，核心地块的土拍硝烟此起彼伏，溢价率频频被刷新。每一轮加价都是房企实力的较量，举到最后的人，靠的不是运气，是资金实力。
流速就是生命线
“经过这几年市场调整，房企都收缩了，现在基本聚焦到一线城市。”
一名央企开发商营销负责人告诉界面新闻，过去房企的投资地图上还有四五十个城市可选，如今收缩到十来个，其中北京、上海、深圳、杭州等是重点投入的城市。
在其看来，现在还在参与拍地的，主要就是几家央国企，大家的投资策略高度一致，因此造成这些重点地块竞争格外激烈。
“优质地块稀缺，这类项目去化速度快，能做出足够的销售规模。”一家头部国资房企相关负责人告诉界面新闻，好产品的前提就是占有好地段，核心地段项目流速快、资金周转快，资金占用量相对更少，资产回报率（ROE）不会太低。而且核心地块项目风险更小，还能打造品牌，房源快速清盘，企业就不会背负资产包袱。
该负责人向界面新闻指出，目前房价稳定性不足，一旦项目销售进度拉长，房价能否维持当前水平尚是未知数。而房企开发普遍动用杠杆，资金若迟迟无法回款，利息成本会持续累积。卖得越慢，房价波动带来的风险就越大，资产贬值的概率也越高。
“开发商很难精准把控未来售价。”该负责人认为，开发商选择核心地块本质就是求稳，团队运营也能保持稳定。“现在房企拿地都精挑细选，对去化流速的要求越来越高。流速，已经是项目的生命线。”
据其透露，每家房企考核标准不一样，但去化流速是最基础的考核指标。内部会设置回款时限，明确多长时间内完成多少回款、多久能覆盖土地成本，考核标准根据地块大小、类型及所在城市区分制定。
“以前市场行情火爆，房源开盘就能卖光，根本不用为流速发愁。”一名地方国资房企人士向界面新闻指出，从去年开始，房企越来越聚焦核心资产，也越来越看重项目回款与去化速度。
“当前房企判断地块价值，说到底就两件事，能卖多少钱，多久能卖完。”一家头部央企开发商人士也向界面新闻表示，各家房企内部测算基本都是围着这两个指标转。“越是核心城市的核心地块越有溢价基础，房企的安全垫也更足。”
一名头部民营房企投资人士持相似看法，对比外围市场，核心区地块安全度更高，“核心区购买力、客户支付能力更强。”
以上海为例，限价放开之后，上海新房和二手房的价格关系已经发生反转。过去是二手房比新房贵，存在一二手倒挂；如今新房价格反超二手，价格天花板随之打开。叠加新规等政策落地，产品端的溢价空间进一步释放，市中心项目在土拍市场上的优势也就更加突出。
因此，从这一轮行情来看，越是资源稀缺的项目，价格越高，反而去化表现更好。算完这笔账，房企的选择已经没有太多悬念。
赚钱逻辑变了
地抢到了，流速也不愁。现在的问题是，利润还剩多少？
一家品牌房企投资人士表示，过去总想争取更高售价博取利润，如今市场环境变了，尤其是非核心地块，已不再追求极致利润，能守住基本利润就行。
上述国资房企相关负责人向界面新闻表达了类似的判断。在他看来，各家算账逻辑不同，对同一块地的价值评估有差异，这很正常。“但其实每个项目都自带风险，利润率肯定回不到鼎盛时期的水平，能拿到合理利润就可以，不能指望单靠一块地赚大钱。”
至少对那些能坐上牌桌的央国企而言，拿核心区地块，就算利润空间会被压缩，但亏钱是小概率事件。
一名业内人士表示，近些年不少房企计提减值的项目，绝大多数都在外围城市、外围地段。对比四大央企华润、招商蛇口、中海、保利发展的财报，中海和华润的利润相对健康，招商蛇口和保利发展有一定承压。
数据显示，华润置地2025年归母净利润254.2亿元，同比微降0.6%；中海地产归母净利润126.9亿元，同比下降18.9%。而保利发展2025年归母净利润仅10.35亿元，同比下跌79.31%；招商蛇口归母净利润仅10.24亿元，同比下滑74.65%。
利润的差距，根源在于资产减值。保利发展2025年计提减值合计约69亿元，招商蛇口计提约42.7亿元，大部分来自外围城市、外围地段的项目。
减值的代价，正加速房企的策略转向，如保利发展今年明显加快了进攻核心城市核心地块的节奏。仅以上海为例，据界面新闻统计，今年保利发展已相继拿下6块地，包括4宗溢价地块，分别为长宁中山公园地块、虹口四川北路地块、杨浦八埭头地块和徐汇康健地块，均处于城市核心位置。
对于今年在沪多宗地块落地，保利上海相关人士回应界面新闻，公司是基于城市基本面、市场容量以及中长期发展潜力作出的市场化决策。
越来越多的央国企更早迈出了这一步。招商蛇口早在2024年就明确提出投资聚焦于“核心10城”，要将绝大多数资源集中到少数确定性最强的城市。建发房产2025年提出的“灯塔战略”，本质也是收缩战线，押注核心。
外围市场的不确定性远比想象中更大。与其在外围赌一个不确定的利润，不如在核心拿一个确定的薄利。
“核心地块竞争激烈，高溢价会挤压一部分利润率，但项目周转率更高，最终算下来ROE不见得很低。”一位国资房企投资负责人向界面新闻表示，这就是热点地块即便溢价高，却依然被房企集体围猎的逻辑。
现在，押注核心城市核心地段已不是选择题，而是几乎唯一的生存路径。
但这场围绕核心地块的争夺还未结束。7月的土拍战火刚刚熄灭，下一轮的号角已经吹响。北京朝阳将台、顺义后沙峪两宗地已上架，上海普陀“真如之心”三宗地正式挂牌。同样的面孔，还会坐在同一张牌桌上，继续下注。
“普陀真如地块，我们已经跟了很久了。”上海下一场硬仗，已经有人在提前热身了。
